MỘT SỐ QUY ĐỊNH TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) LIÊN QUAN ĐẾN HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

Trên cơ sở tổng kết việc thi hành Luật Đất đai 2013 sau gần 8 năm tổ chức thi hành, xuất phát từ những tồn tại, hạn chế về một số mặt như quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thị trường quyền sử dụng đất, cải cách hành chính trong quản lý đất đai, cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về đất đai….việc giải quyết khiếu nại tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai, dẫn đến yêu cầu phải xây dựng dự án Luật đất đai (sửa đổi) và hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Luật đất đai (sửa đổi) lần này có mục đích rất quan trọng là giải quyết những vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất đai; giải quyết tình trạng chồng chéo mâu thuẫn trong các quy định pháp luật có liên quan đến đất đai. Đối với lĩnh vực công chứng công chứng, chứng thực, hợp đồng giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất, Luật đất đai (sửa đổi) lần này cũng có những thay đổi cơ bản trong dự thảo theo hướng tháo gỡ triệt để những vướng mắc, khó khăn của người dân và người có thẩm quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực các giao dịch đất đai liên quan đến chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Tại Khoản 29 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Việc áp dụng quy định này trên thực tiễn hoạt động công chứng, chứng thực đã phát sinh một số bất cập như sau:

Thứ nhất, xác định tư cách thành viên đối với nam nữ sống chung như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn. Thực tế có những hộ gia đình mà vợ chồng là quan hệ hôn nhân thực tế, xác lập sau ngày 03/01/1987 đến nay vẫn chưa đăng ký kết hôn theo quy định. Về mặt quản lý nhân khẩu thì vẫn ghi nhận quan hệ sống chung vợ chồng này thông qua sổ hộ khẩu. Nhưng quan hệ hôn nhân này không được pháp luật thừa nhận là vợ chồng theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình. Vấn đề đặt ra là, nếu họ cùng tạo lập được tài sản là quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp chung cho hộ gia đình thì nam nữ sống chung như vợ chồng không đăng ký kết hôn này có phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất để được xác định là những người cùng sử dụng hay không?

Thứ hai, thời điểm xác định thành viên hộ gia đình. Theo Luật Đất đai năm 2013, vào ngày, tháng năm mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất thì những ai có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng mà đang sống chung sẽ là thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Và vì thế, họ là những người sử dụng chung đối với quyền sử dụng đất này. Giả định trong trường hợp có sự biến động về đất (tách, nhập thửa, chuyển mục đích sử dụng đất,..) dẫn đến việc cấp mới, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời điểm này có sự thay đổi về thành viên trong hộ gia đình thì thành viên hộ gia đình sử dụng đất được xác định như thế nào (không quan tâm đến thành viên được cấp lần đầu và số lần được cấp lại hay chỉ căn cứ vào thành viên tương ứng với thời điểm giấy chứng nhận được cấp?).

Thứ ba, việc xác định thời điểm thành viên hộ gia đình sống chung với nhau vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất rất khó khăn và làm phát sinh thêm nhiều thủ tục hành chính cho người dân, người dân phải xin xác nhận thông tin về số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Nguyên nhân của những khó khăn, bất cập kể trên là quy định về hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 còn thiếu những tiêu chí cụ thể và khả thi để xác định thành viên hộ gia đình, lại chưa có quy định ghi tên đầy đủ các thành viên của hộ gia đình vào giấy chứng nhận, gây khó khăn rất lớn cho người dân và tổ chức hành nghề công chứng, người có thẩm quyền chứng thực khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng là hộ gia đình.

Để tháo gỡ những khó khăn trên, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tại khoản 24, Điều 3 Chương I Quy định chung đã định nghĩa lại về Hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“ Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời thời được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, điều luật đã bỏ tiêu chí cùng sống chung của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Chỉ còn có các tiêu chí là có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có quyền sử dụng đất chung.

Cũng tại khoản 5, Điều 122, Chương IX: Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Dự thảo Luật đất đai ( sửa đổi) đã hoàn thiện quy định việc Nhà nước tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận chuyển từ hộ gia đình được cấp đổi sang ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận (tại điều 122), cụ thể như sau:

“ 5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đối với trường hợp giấy chứng nhận đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình”.

Theo các quy định mới này thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời thời được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nếu hộ gia đình sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực mà trên giấy chỉ ghi tên đại diện chủ hộ, không có đầy đủ tên các thành viên trong hộ, nay nếu có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Còn đối với hộ gia đình sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận sau thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thì trên Giấy chứng nhận sẽ được ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình, trừ trường hợp các thành viên đó có nhu cầu chỉ ghi tên người đại diện của hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với các quy định trên trong dự thảo, nếu được thông qua sẽ giúp cho giúp cho người dân và các tổ chức hành nghề công chứng, người có thẩm quyền chứng thực khi công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử dụng đất của Hộ gia đình được thuận lợi, bớt đi các thủ tục hành chính rườm rà, tạo điều kiện cho giao lưu dân sự, thương mại phát triển./.