LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024: QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG
- Thứ tư - 15/05/2024 22:06
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khoá XV thông qua vào ngày 18/01/2024 tại kỳ họp bất thường lần thứ 5. Luật gồm 16 chương và 260 điều với nhiều điểm mới quan trọng, đã thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Nội dung Luật có nhiều quy định liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nói chung, trong đó một số quy định liên quan trực tiếp hoạt động công chứng, cụ thể:
Thứ nhất, Bổ sung điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 quy định 04 điều kiện: (1) Có Giấy chứng nhận; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất (khoản 1 Điều 188). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm 01 điều kiện: Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 45).
Thứ hai, mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Luật Đất đai năm 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cùng với cá nhân trong nước là một nhóm và gọi chung là cá nhân (khoản 3 Điều 4); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thành một nhóm (khoản 6 Điều 4). Từ đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương ứng đối với hai nhóm người sử dụng đất. Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước. Đây là điểm mới cơ bản trong Luật Đất đai năm 2024, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (1) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024); (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, việc mở rộng đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, góp phần giải quyết những bất cập như trước đây về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Thứ ba, Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Hiện nay, theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (Điều 45) đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì không cho phép như hiện nay.
Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định:“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.
Thứ tư, Bỏ đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình: Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất, tại khoản 25 Điều 3 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Trong các đối tượng sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 cũng không còn hộ gia đình. Luật Đất đai 2024 chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực. Như vậy, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2024 có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259, theo đó hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Giấy chứng nhận được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp
Thứ năm, Bãi bỏ khung giá đất; Bảng giá đất được xây dựng hằng năm; Thu nhập chịu thuế tính theo bảng giá đất: Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (khoản 1 Điều 114).
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, theo khoản 3 Điều 159, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.
Cùng với đó, Luật Đất đai cũng sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Điều 247) về thu nhập chịu thuế: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.
Thứ hai, mở rộng quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Luật Đất đai năm 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có hai nhóm người sử dụng đất riêng biệt. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cùng với cá nhân trong nước là một nhóm và gọi chung là cá nhân (khoản 3 Điều 4); người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thành một nhóm (khoản 6 Điều 4). Từ đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tương ứng đối với hai nhóm người sử dụng đất. Trong đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước. Đây là điểm mới cơ bản trong Luật Đất đai năm 2024, thể hiện chính sách của Đảng và Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (1) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024); (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, việc mở rộng đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, góp phần giải quyết những bất cập như trước đây về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Thứ ba, Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Hiện nay, theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 (Điều 45) đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, các tổ chức kinh tế cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì không cho phép như hiện nay.
Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định:“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.
Thứ tư, Bỏ đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình: Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất, tại khoản 25 Điều 3 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Trong các đối tượng sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 cũng không còn hộ gia đình. Luật Đất đai 2024 chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực. Như vậy, từ ngày 01/01/2025, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2024 có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259, theo đó hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Giấy chứng nhận được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp
Thứ năm, Bãi bỏ khung giá đất; Bảng giá đất được xây dựng hằng năm; Thu nhập chịu thuế tính theo bảng giá đất: Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (khoản 1 Điều 114).
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, theo khoản 3 Điều 159, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất. Một trong những nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo các phương pháp định giá đất trên cơ sở nguyên tắc thị trường.
Cùng với đó, Luật Đất đai cũng sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân (Điều 247) về thu nhập chịu thuế: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.