Pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó.
Vậy làm thế nào để mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không bị rủi ro, tranh chấp, khiếu kiện?điều kiện, trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được pháp luật quy định như thế nào? 1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai: Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đồng thời, theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra quy định nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. 2.Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong. 3. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại các Văn bản quy phạm pháp luật sau: - Luật Nhà ở 2014. - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 - Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. - Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. 3. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Theo Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CPthì điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau: Thứ nhất, bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Thứ hai, tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận. Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó. Lưu ý: việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Trung tâm Thành phố Thái Nguyên
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Quyền của bên bán: + Yêu cầu Bên mua thanh toán đầy đủ, đúng hạn số tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng. - Nghĩa vụ của bên bán: + Bàn giao hồ sơ theo quy định của văn bản chuyển nhượng hợp đồng và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi; + Cam kết chịu trách nhiệm về hợp đồng mua bán nhà ở là không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác, không có thế chấp..; + Cùng với Bên mua làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và thực hiện việc xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng với Chủ đầutư; + Nộp thuế thu nhập, các nghĩa vụ tài chính khác mà pháp luật quy định thuộc trách nhiệm của Bên bán phải nộp và cung cấp cho Bên mua biên lai đã nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định; + Chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận; + Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho Bên mua nếu gây thiệt hại; - Quyền của bên mua: + Tiếp nhận hợp đồng mua bán nhà ở (và văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi), các giấy tờ có liên quan đến nhà ở theo thỏa thuận; + Được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Bên bán theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với Chủ đầu tư và được coi như bên mua nhà ở kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận; - Nghĩa vụ của bên mua: + Thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho Bên bán theo đúng thỏa thuận + Cùng với Bên bán làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và xác nhận tại chủ đầu tư vào văn bản này; + Nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại do Bên mua gây thiệt hại; + Các quyền và nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận (như Bên mua nộp thuế thu nhập thay cho Bên bán; phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại ….) 5. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Căn cứ theo Điều 33, Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD: Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở gồm các nội dung chính sau đây: a) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật; b) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; d) Quyền và nghĩa vụ của các bên; đ) Giải quyết tranh chấp; e) Các thỏa thuận khác. Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được nêu ở trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. - Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực. Bước 2: Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng muabán nhà ở thực hiện theo quy định sau: 1. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau: - 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; - Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó; - Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. 2. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy như trên. Bước 3: Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau: a) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở; b) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. 6. Lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: - Trong trường hợp xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không thực hiện được do chủ đầu tư đã giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật: a) Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày 15/08/2016 mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng; b) Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.
