Những vấn đề vướng mắc, bất cập cần sửa đổi bổ sung trong Luật Đất đai năm 2013
- Thứ tư - 15/12/2021 06:19
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước. Do vậy, khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp đầu tư các dự án có sử dụng đất là yêu cầu cấp thiết trong quá trình xây dựng hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, nhất là Luật đất đai hiện hành được thông qua năm 2013.
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư cũng như gây lúng túng cho cơ quan nhà nước trong việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai.
Để tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ mới, ngày 31/10/2012, Ban Chấp hành Trung ương khóa XI ban hành Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại (gọi tắt là Nghị quyết 19-NQ/TW), trong đó đặt ra yêu cầu rà soát, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 trên toàn quốc để làm cơ sở cho quy trình ban hành một đạo luật Đất đai mới.
Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là yêu cầu cấp thiết nhằm kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng, Nhà nước, bảo đảm phù hợp với các văn bản trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai.
Một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 và các đạo luật có liên quan.
Thứ nhất, một số quy định trong Luật Đất đai chưa tương thích với Luật Đấu thầu. Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu rồi có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không. Cụ thể, Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: (1) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; (2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (3) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (4) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (5) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (6) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (7) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; (8) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tại Khoản 3, Điều 1, Luật Đấu thầu năm 2013 quy định: “Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư có sử dụng đất” và điểm b, Khoản 1, Điều 1, Nghị định số 30/2015/NĐCP, ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định: “Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 10, Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị, nhà thương mại, công trình thương mại và dịch vụ, tổ hợp đa năng mà không thuộc các trường hợp quy định tại điểm a khoản này” (tức là Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư PPP). Điểm b, Khoản 1, Điều 10 về lập và phê duyệt danh mục dự án quy định: “Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc UBND cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Như vậy, Luật Đất đai không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà chỉ có đấu giá đất. Do đó, đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại quy định cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư nhân. Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mỗi địa phương thực hiện khác nhau, không thống nhất.
Thứ hai, một số quy định của Luật Đất đai chưa tương thích với Luật Đầu tư về thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất. Theo quy định pháp luật đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư là 15 ngày trong khi các quy định hướng dẫn Luật Đất đai là 30 ngày.
Luật Đất đai và Luật Đầu tư cũng có quy định tương thích về chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp: Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất (Điều 149). Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà ở sẽ nằm trong hay ngoài khu công nghiệp.
Về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất có liên quan, Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện. Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án...
Thứ ba, một số quy định của Luật Đất đai chưa tương thích với Bộ luật Dân sự, Về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều của 191 Luật Đất đai. Tại khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế của pháp luật dân sự và Hiến pháp, cụ thể Điều 609 của BLDS quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”. Tại khoản 2 Điều 32 Hiến pháp quy định: “...quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” Như vậy quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai đã làm ảnh hưởng đến quyền thừa kế của cá nhân theo quy định của pháp luật.
Một số quy định của Luật Đất đai trong thực tiễn thi hành còn nhiều vướng mắc, bất cập
Thứ nhất, về minh bạch thông tin, Luật Đất đai chưa có quy định công khai thông tin về Nhà nước giao đất cho thuê đất hay giá đất. Điều này dẫn đến khoảng trống lớn, dễ phát sinh tham nhũng khi người dân không được biết, không giám sát được.
Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng quy định tại Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụm từ “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62, Luật Đất đai 2013 có thể áp dụng vào bất kỳ dự án nào. Do đó, dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai mới.
Thứ ba, bất cập về giao đất dự án. Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Như vậy, dự án có trong danh mục mới được thu hồi đất, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những dự án phát sinh trong năm nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo.
Thứ tư, bất cập trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Theo Điều 172 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và “trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Tuy nhiên, do Luật không quy định cụ thể được lựa chọn hình thức thuê này là khi nào, được lựa chọn 1 lần hay nhiều lần, dẫn đến việc các chủ đầu tư liên tục thay đổi hình thức thuê. Đối với trường hợp chuyển từ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm chưa có quy định cụ thể.
Thứ năm, bất cập trong quy định định giá đất để có cơ sở bồi thường và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất vì mục đích kinh tế. Điều 113 Luật Đất đai quy định về Chính phủ điều chỉnh khung giá đất trong trường hợp: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Để xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó thực hiện và không có tính chính xác cao, phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và yếu tố chủ quan của người làm công tác định giá đất.
Thứ sáu, Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng về các loại bất động sản mới hình thành và quy chế pháp lý về quyền sử dụng đất với các loại bất động sản này. Hiện nay, loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (như: condotel, officetel, shophouse,…) phát triển nhanh tại một số địa phương, tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản trên, gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và kinh doanh bất động sản đối với loại hình này.
Quy định của Luật Đất đai và các luật liên quan chưa có khái niệm đất ở trong khu du lịch, thương mại. Khái niệm về “bất động sản du lịch condotel” cũng chưa có quy định của pháp luật. Các loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel… chưa được quy định tại bất cứ văn bản pháp luật nào, dẫn đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, Codotel giữa các các nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.
Thứ bảy, bất cập trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 93 và khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng, đối với điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà riêng lẻ và cấp phép xây dựng có thời hạn thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” nên thực tế người sử dụng đất không thể được cấp giấy phép xây dựng để xây dựng nhà ở, công trình trên đất.
Thứ tám, bất cập về công tác bồi thường: theo quy định của Luật đất đai, trong công tác bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất có quy định Nhà nước sẽ bồi thường cho người sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo pháp luật đất đai về bồi thường. Việc bồi thường có thể bằng đất có cùng mục đích sử dụng có thể bằng tiền theo giá đất cụ thể phụ thuộc vào từng địa phương, nếu địa phương có đủ điều kiện về quỹ đất thì sẽ bồi thường bằng đất. Với quy định như vậy vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người bị thu hồi đất và cũng hạn chế các phương án bồi thường của địa phương khi địa phương còn nhiều quỹ đất nhưng không có cùng mục đích sử dụng đất đối với loại đất thu hồi.
Trên cơ sở chỉ ra những điểm chưa tương thích, bất cập, vướng mắc trong thực tiễn thi hành Luật đất đai năm 2013, cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật theo hướng tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, khắc phục những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật hiện hành, tạo thị trường bất động sản cạnh tranh theo cơ chế thị trường, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo cú hích lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước; Ngoài ra, cần hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất với đặc thù khác nhau. Ngoài đối tượng là cá nhân, tổ chức trong nước, đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần được quan tâm hơn trong bối cảnh Việt Nam muốn thu hút đầu tư, thu hút nhân lực chất lượng cao.
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư cũng như gây lúng túng cho cơ quan nhà nước trong việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai.
Để tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ mới, ngày 31/10/2012, Ban Chấp hành Trung ương khóa XI ban hành Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại (gọi tắt là Nghị quyết 19-NQ/TW), trong đó đặt ra yêu cầu rà soát, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 trên toàn quốc để làm cơ sở cho quy trình ban hành một đạo luật Đất đai mới.
Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là yêu cầu cấp thiết nhằm kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng, Nhà nước, bảo đảm phù hợp với các văn bản trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai.
Một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 và các đạo luật có liên quan.
Thứ nhất, một số quy định trong Luật Đất đai chưa tương thích với Luật Đấu thầu. Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu rồi có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không. Cụ thể, Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: (1) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; (2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (3) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (4) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; (5) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (6) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (7) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; (8) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tại Khoản 3, Điều 1, Luật Đấu thầu năm 2013 quy định: “Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư có sử dụng đất” và điểm b, Khoản 1, Điều 1, Nghị định số 30/2015/NĐCP, ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định: “Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 10, Nghị định này để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị, nhà thương mại, công trình thương mại và dịch vụ, tổ hợp đa năng mà không thuộc các trường hợp quy định tại điểm a khoản này” (tức là Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư PPP). Điểm b, Khoản 1, Điều 10 về lập và phê duyệt danh mục dự án quy định: “Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc UBND cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Như vậy, Luật Đất đai không có cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà chỉ có đấu giá đất. Do đó, đối với những dự án đầu tư công có sử dụng đất thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lại quy định cả đấu thầu, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư nhân. Khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mỗi địa phương thực hiện khác nhau, không thống nhất.
Thứ hai, một số quy định của Luật Đất đai chưa tương thích với Luật Đầu tư về thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất. Theo quy định pháp luật đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư là 15 ngày trong khi các quy định hướng dẫn Luật Đất đai là 30 ngày.
Luật Đất đai và Luật Đầu tư cũng có quy định tương thích về chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp: Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất (Điều 149). Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà ở sẽ nằm trong hay ngoài khu công nghiệp.
Về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất có liên quan, Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện. Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án...
Thứ ba, một số quy định của Luật Đất đai chưa tương thích với Bộ luật Dân sự, Về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều của 191 Luật Đất đai. Tại khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế của pháp luật dân sự và Hiến pháp, cụ thể Điều 609 của BLDS quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”. Tại khoản 2 Điều 32 Hiến pháp quy định: “...quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” Như vậy quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai đã làm ảnh hưởng đến quyền thừa kế của cá nhân theo quy định của pháp luật.
Một số quy định của Luật Đất đai trong thực tiễn thi hành còn nhiều vướng mắc, bất cập
Thứ nhất, về minh bạch thông tin, Luật Đất đai chưa có quy định công khai thông tin về Nhà nước giao đất cho thuê đất hay giá đất. Điều này dẫn đến khoảng trống lớn, dễ phát sinh tham nhũng khi người dân không được biết, không giám sát được.
Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng quy định tại Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụm từ “phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62, Luật Đất đai 2013 có thể áp dụng vào bất kỳ dự án nào. Do đó, dự án phát triển kinh tế cần được tách biệt rõ ràng với những dự án công cộng vì lợi ích quốc gia, điểm này cần được sửa đổi trong Luật Đất đai mới.
Thứ ba, bất cập về giao đất dự án. Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện”. Như vậy, dự án có trong danh mục mới được thu hồi đất, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với những dự án phát sinh trong năm nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo.
Thứ tư, bất cập trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Theo Điều 172 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và “trả tiền thuê đất hằng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Tuy nhiên, do Luật không quy định cụ thể được lựa chọn hình thức thuê này là khi nào, được lựa chọn 1 lần hay nhiều lần, dẫn đến việc các chủ đầu tư liên tục thay đổi hình thức thuê. Đối với trường hợp chuyển từ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm chưa có quy định cụ thể.
Thứ năm, bất cập trong quy định định giá đất để có cơ sở bồi thường và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất vì mục đích kinh tế. Điều 113 Luật Đất đai quy định về Chính phủ điều chỉnh khung giá đất trong trường hợp: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Để xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó thực hiện và không có tính chính xác cao, phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và yếu tố chủ quan của người làm công tác định giá đất.
Thứ sáu, Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng về các loại bất động sản mới hình thành và quy chế pháp lý về quyền sử dụng đất với các loại bất động sản này. Hiện nay, loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (như: condotel, officetel, shophouse,…) phát triển nhanh tại một số địa phương, tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản trên, gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và kinh doanh bất động sản đối với loại hình này.
Quy định của Luật Đất đai và các luật liên quan chưa có khái niệm đất ở trong khu du lịch, thương mại. Khái niệm về “bất động sản du lịch condotel” cũng chưa có quy định của pháp luật. Các loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel… chưa được quy định tại bất cứ văn bản pháp luật nào, dẫn đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, Codotel giữa các các nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.
Thứ bảy, bất cập trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 91, điểm a khoản 1 Điều 93 và khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng, đối với điều kiện cấp phép các công trình xây dựng trong đô thị, nhà riêng lẻ và cấp phép xây dựng có thời hạn thì phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” nên thực tế người sử dụng đất không thể được cấp giấy phép xây dựng để xây dựng nhà ở, công trình trên đất.
Thứ tám, bất cập về công tác bồi thường: theo quy định của Luật đất đai, trong công tác bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất có quy định Nhà nước sẽ bồi thường cho người sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo pháp luật đất đai về bồi thường. Việc bồi thường có thể bằng đất có cùng mục đích sử dụng có thể bằng tiền theo giá đất cụ thể phụ thuộc vào từng địa phương, nếu địa phương có đủ điều kiện về quỹ đất thì sẽ bồi thường bằng đất. Với quy định như vậy vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người bị thu hồi đất và cũng hạn chế các phương án bồi thường của địa phương khi địa phương còn nhiều quỹ đất nhưng không có cùng mục đích sử dụng đất đối với loại đất thu hồi.
Trên cơ sở chỉ ra những điểm chưa tương thích, bất cập, vướng mắc trong thực tiễn thi hành Luật đất đai năm 2013, cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật theo hướng tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, khắc phục những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật hiện hành, tạo thị trường bất động sản cạnh tranh theo cơ chế thị trường, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo cú hích lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước; Ngoài ra, cần hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất với đặc thù khác nhau. Ngoài đối tượng là cá nhân, tổ chức trong nước, đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần được quan tâm hơn trong bối cảnh Việt Nam muốn thu hút đầu tư, thu hút nhân lực chất lượng cao.