Một số quy định pháp luật về mua nhà ở xã hội
- Thứ ba - 28/04/2026 05:56
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội và yêu cầu tập trung đẩy mạnh công nghiệp hoá của Việt Nam đã hình thành nên nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, thu hút một lượng lớn lao động đến học tập, làm việc. Việc tập trung lao động này kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội.
Quy định về nhà ở xã hội đã được thể hiện tương đối cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tuy nhiên các nội dung được quy định rải rác tại nhiều văn bản, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp khi tìm hiểu các quy định đối với lĩnh vực này. Bài viết thể hiện các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta hiện nay, đồng thời tìm hiểu về các quy định về đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội, các nội dung cần chuẩn bị khi đề nghị mua nhà ở xã hội, các ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước đối với từng nhóm đối tượng khi mua nhà ở xã hội và quyền, nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội.
Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta quan tâm và có nhều chính sách, chiến lược để phát triển nhà ở xã hội, coi đây là một trong những nhiệm vụ cấp thiết nhằm giảm bất bình đẳng xã hội, cải thiện năng suất lao động và tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.
Tại Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã đề cập đến nội dung phát triển nhà ở xã hội: “Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về nhà ở xã hội; Đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp; Đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm của cả nước và từng tỉnh, thành phố; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.”. Đồng thời, Nghị quyết số 29-NQ/TW ngày 17/11/2022 của Hội nghị Trung ương lần thứ 6 khóa XIII thể hiện rõ quan điểm của Đảng về việc ưu tiên quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội: “Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp”. Nhằm tăng cường tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội, ngày 24/5/2024, Ban Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị số 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Đây là những chỉ đạo xuyên suốt của Đảng đối với hoạt động phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam, là cơ sở để Quốc hội và Chính phủ xây dựng các chính sách, kế hoạch định hướng, phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua.
Thể chế hoá các nghị quyết, chỉ thị của Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy định chính sách, cơ chế đặc thù để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội như Luật Nhà ở năm 2023 và các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật (Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024; Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025; Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026; Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026).
Nhằm hiện thực hoá mục tiêu việc phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn hộ, đây là chỉ tiêu quan trọng trong cụ thể hóa Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Ngoài ra, để tháo gỡ vướng mắc về thể chế, nhằm đẩy mạnh thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, được Chính phủ triển khai cụ thể tại Nghị quyết số 66.15.2026/NQ-CP ngày 13/02/2026 ban hành một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội. Các quy định thực hiện cơ chế đặc thù, là cơ sở để các địa phương có căn cứ thực hiện thí điểm mở rộng hơn về cơ chế thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội và mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội tại địa phương.
Các nội dung trên đã thể hiện rõ định hướng và mục tiêu mà Đảng và Nhà nước hướng đến trong việc phát triển nhà ở xã hội của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Về đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023, hiện nay có 10 nhóm đối tượng có thể được mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, đến 01/7/2026, khi Luật Dân số năm 2025 có hiệu lực sẽ có thêm 01 đối tượng. Cụ thể gồm:
1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
11. Người có từ 02 con đẻ trở lên (điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số năm 2025 bổ sung khoản 13 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023).
Lưu ý: Đối với nhóm đối tượng 7, nếu chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân mới thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đối với nhóm đối tượng 2 và 3, tuỳ thuộc vào điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định việc hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho 02 nhóm đối tượng này.
Về điều kiện mua nhà ở xã hội: Các đối tượng được mua nhà ở xã hội khi đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Điều kiện về nhà ở
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Điều 32 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, điều kiện về nhà ở để được mua nhà ở xã hội như sau:
Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội xác nhận theo quy định tại khoản này (Điều 32 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP).
Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người quy định tại khoản này được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại khoản này (Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Ngoài các quy định trên, nhằm thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Thái Nguyên, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 08/2025/NĐ-CP ngày 10/9/2025 quy định chi tiết về trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định đã quy định mở rộng hơn về điều kiện về nhà ở đối với các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 (quy định thêm các trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc vẫn được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội):
“1. Trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở đã có nhà ở sở hữu của mình trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nhưng cách xa địa điểm làm việc từ 30 km trở lên thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội và chỉ được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khoảng cách đến địa điểm làm việc gần hơn so với khoảng cách từ nhà ở thuộc sở hữu của người đó đến địa điểm làm việc.
2. Việc xác định khoảng cách theo quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng chiều dài tuyến giao thông đường bộ có lộ trình ngắn nhất do đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội kê khai, cam kết và chịu trách nhiệm.
3. Trường hợp người có từ 02 (hai) nhà ở thuộc sở hữu của mình trở lên thì phải xác định khoảng cách đến nơi làm việc đối với tất cả nhà ở đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Đây là một quy định nhân văn nhằm hỗ trợ các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội có sự thay đổi về nơi làm việc khi thực hiện sáp nhập tỉnh và thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp.
Điều kiện về thu nhập
Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở phải đảm bảo điều kiện về thu nhập được quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số Nghị định số 136/2026/NĐ-CP. Cụ thể:
“a) Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
b) Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
c) Thời gian xác định điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm a, điểm b khoản này là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.”
d) Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.”
Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động phải đảm bảo quy định tại Điều 33 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP). Cụ thể: “Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi công dân thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại tại thời điểm công dân đề nghị, có trách nhiệm xác nhận các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên; Ngày, tháng, năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày, tháng, năm cấp thẻ căn cước/căn cước công dân; nơi thường trú/nơi tạm trú/nơi ở hiện tại.
Công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập bình quân hàng tháng của công dân đối với các trường hợp cần thiết.
Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.”
Với đối tượng quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 76 của Luật Nhà ở phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ (Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì áp dụng điều kiện thu nhập theo quy định tại Điều 67 của Nghị định này (Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP). Cụ thể:
Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định, bao gồm cả phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo có điều kiện khó khăn) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận (khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP).
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn (khoản 2 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP) đáp ứng các nội dung:
Người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó đều thuộc đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 2,0 lần tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định, bao gồm cả phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo có điều kiện khó khăn) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận;
Vợ (chồng) của người đứng đơn không thuộc đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định, bao gồm cả phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo có điều kiện khó khăn) cộng với mức lương quy định tại điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP) này được cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp vợ (chồng) của người đứng đơn thuộc đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở trong trường hợp không có Hợp đồng lao động thì thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP).
Về trình tự, thủ tục đề nghị mua nhà ở xã hội
Thứ nhất, về thành phần hồ sơ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Thành phần hồ sơ tại thời điểm tháng 4 năm 2026 bao gồm các nội dung:
1. Đơn mua nhà ở xã hội (mẫu đơn hiện nay được quy định tại Phụ lục kèm theo Nghị định số 136/2026/NĐ-CP).
2. Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội
Đối tượng thuộc khoản 1 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023: giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh người có công với cách mạng hoặc bản sao có chứng thực giấy chứng nhận thân nhân liệt sỹ theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
Đối tượng thuộc khoản 2, 3, 4 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023: giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định (khoản 3 Điều 8 Thông tư số 05/2024/TT-BXD).
Đối tượng thuộc khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023: giấy tờ chứng minh theo quy định của Bộ Công an (Thông tư số 56/2024/TT-BCA ngày 05/11/2024 của Bộ trưởng Bộ Công an) và Bộ Quốc phòng (Thông tư số 94/2024/TT-BQP ngày 11/11/2024 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng).
Đối tượng thuộc các khoản 5, 6, 8 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023, trừ đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương hưu do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả sẽ sử dụng mẫu 01a tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 32/2025/TT-BXD được sửa đổi một số nội dung biểu mẫu tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 08/2026/TT-BXD (mẫu này thay thế cho mẫu số 01 tại Phục lục số 01 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD).
Đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023 không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương hưu do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả áp dụng Mẫu số 05 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 08/2026/TT-BXD.
Đối tượng thuộc các quy định tại các khoản 9, 10 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023 sử dụng mẫu số 01 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 08/2026/TT-BXD.
3. Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở
Theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở như sau: Đối với lực lượng vũ trang nhân dân chưa có nhà ở sẽ thực hiện theo mẫu số 02 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 08/2026/TT-BXD (thay thế cho mẫu 02 tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD). Đối với lực lượng vũ trang nhân dân đã có nhà ở sẽ thực hiện theo mẫu số 03 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD (thay thế cho mẫu 03 tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD).
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó cũng phải kê khai mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở theo Mẫu số 02.
Ngoài ra, đối với các trường hợp thuộc đối tượng được quy định tại Điều 2 Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên, phải có căn cứ chứng minh thuộc trường hợp tại điều 3 Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND “Trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở đã có nhà ở sở hữu của mình trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nhưng cách xa địa điểm làm việc từ 30 km trở lên thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội và chỉ được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khoảng cách đến địa điểm làm việc gần hơn so với khoảng cách từ nhà ở thuộc sở hữu của người đó đến địa điểm làm việc”.
Nội dung này được Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên hướng dẫn cách tính tại công văn số 2330/SXD-QLN&HTKT ngày 06/4/2026 hướng dẫn về quy định trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
4. Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập
Đối với đối tượng thuộc các khoản 5, 6, 8 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023 nội dung này đã có trong giấy tờ chứng minh đối tượng được mua nhà ở xã hội không cần giấy riêng để chứng minh đủ điều kiện nữa. Đối tượng thuộc khoản 7 Luật Nhà ở năm 2023 áp dụng mẫu số 04 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 32/2025/TT-BXD được sửa đổi một số nội dung biểu mẫu tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 08/2026/TT-BXD.
Thứ hai, về trình tự, thủ tục mua nhà ở xã hội: Trình tự thủ tục mua nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP gồm 5 bước như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội trực tiếp cho chủ đầu tư dự án.
Bước 2. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ
Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký, chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ, tiến hành đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện, mẫu giấy tờ theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an để lập Danh sách những đối tượng được mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.
Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội đã nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư nhưng không còn quỹ nhà để giải quyết: Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua nhà ở xã hội mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.
Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng theo quy định) thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.
Trong quá trình nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm niêm yết công khai Danh sách căn hộ đã bán (đã ký Hợp đồng), Danh sách căn hộ còn lại tại nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân có nhu cầu biết và đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án.
Bước 3. Gửi danh sách mua nhà ở xã hội lên Sở Xây dựng
Chủ đầu tư gửi danh sách các đối tượng dự kiến được mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về Sở Xây dựng tại nơi có dự án để loại trừ các trường hợp không đủ điều kiện mua.
Sở Xây dựng sẽ gửi lại văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên những người không đủ điều kiện trong Danh sách được mua nhà ở xã hội. Nếu sau 20 ngày kể từ khi nhận được Danh sách mà Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư sẽ thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội để lên thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.
Trường hợp người có nhu cầu dù đủ điều kiện và được đưa vào danh sách được mua nhà ở xã hội nhưng lại không còn nhu cầu mua nữa thì chủ đầu tư trả lại hồ sơ cho người đã nộp hồ sơ.
Bước 4. Ký kết hợp đồng
Bên mua thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất theo thỏa thuận.
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đủ điều kiện được bán và giá bán đã được phê duyệt theo quy định.
Bước 5. Công bố danh sách những người được mua nhà
Sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư lập Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ gia đình) đã được mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng trong thời hạn 30 ngày. Sở Xây dựng cập nhật Danh sách những người được mua nhà ở xã hội lên Trang Thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Sở Xây dựng gửi danh sách những người được mua nhà ở xã hội về Bộ Xây dựng.
Chủ đầu tư công bố công khai danh sách các đối tượng được mua nhà ở xã hội tại trụ sở làm việc và sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang Thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).
Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở và được ghi rõ trong Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, bao gồm các nội dung sau: Được quyền chấm dứt Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong Hợp đồng đã ký kết; Phải thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đã ký kết và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trong trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư; Bên mua, thuê mua, thuê phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người mua nhà ở xã hội có quyền bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể:
Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế (điểm d, đ khoản 1).
Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (điểm e khoản 1). Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Có thể thấy dù các quy định pháp luật quy định về mua nhà ở xã hội đã khá cụ thể, đối tượng được mua nhà ở xã hội thường xuyên được mở rộng để phù hợp hơn với nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, các nội dung quy định tại nhiều văn bản nên việc tìm hiểu các quy định pháp luật về nhà ở xã hội tương đối khó khăn; việc xin xác nhận các các giấy tờ hồ sơ chuẩn bị để đề nghị mua nhà ở xã hội còn khá phức tạp; đồng thời số lượng dự án nhà ở xã hội hiện nay còn hạn chế chưa đáp ứng được so với nhu cầu của xã hội.
Trong thời gian tới, Đảng và Nhà nước cần đẩy mạnh triển khai các cơ chế để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu đơn giản hóa các quy trình thủ tục, hồ sơ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người lao động Việt Nam có thể đạt được mục tiêu an cư lạc nghiệp của mình./.
Quy định về nhà ở xã hội đã được thể hiện tương đối cụ thể tại Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tuy nhiên các nội dung được quy định rải rác tại nhiều văn bản, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp khi tìm hiểu các quy định đối với lĩnh vực này. Bài viết thể hiện các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta hiện nay, đồng thời tìm hiểu về các quy định về đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội, các nội dung cần chuẩn bị khi đề nghị mua nhà ở xã hội, các ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước đối với từng nhóm đối tượng khi mua nhà ở xã hội và quyền, nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội.
Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta quan tâm và có nhều chính sách, chiến lược để phát triển nhà ở xã hội, coi đây là một trong những nhiệm vụ cấp thiết nhằm giảm bất bình đẳng xã hội, cải thiện năng suất lao động và tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.
Tại Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã đề cập đến nội dung phát triển nhà ở xã hội: “Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về nhà ở xã hội; Đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp; Đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm của cả nước và từng tỉnh, thành phố; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.”. Đồng thời, Nghị quyết số 29-NQ/TW ngày 17/11/2022 của Hội nghị Trung ương lần thứ 6 khóa XIII thể hiện rõ quan điểm của Đảng về việc ưu tiên quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội: “Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp”. Nhằm tăng cường tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội, ngày 24/5/2024, Ban Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Chỉ thị số 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Đây là những chỉ đạo xuyên suốt của Đảng đối với hoạt động phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam, là cơ sở để Quốc hội và Chính phủ xây dựng các chính sách, kế hoạch định hướng, phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua.
Thể chế hoá các nghị quyết, chỉ thị của Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy định chính sách, cơ chế đặc thù để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội như Luật Nhà ở năm 2023 và các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật (Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024; Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025; Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026; Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026).
Nhằm hiện thực hoá mục tiêu việc phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn hộ, đây là chỉ tiêu quan trọng trong cụ thể hóa Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Ngoài ra, để tháo gỡ vướng mắc về thể chế, nhằm đẩy mạnh thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, được Chính phủ triển khai cụ thể tại Nghị quyết số 66.15.2026/NQ-CP ngày 13/02/2026 ban hành một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội. Các quy định thực hiện cơ chế đặc thù, là cơ sở để các địa phương có căn cứ thực hiện thí điểm mở rộng hơn về cơ chế thu hút đầu tư phát triển nhà ở xã hội và mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội tại địa phương.
Các nội dung trên đã thể hiện rõ định hướng và mục tiêu mà Đảng và Nhà nước hướng đến trong việc phát triển nhà ở xã hội của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Về đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở năm 2023, hiện nay có 10 nhóm đối tượng có thể được mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, đến 01/7/2026, khi Luật Dân số năm 2025 có hiệu lực sẽ có thêm 01 đối tượng. Cụ thể gồm:
1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
11. Người có từ 02 con đẻ trở lên (điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số năm 2025 bổ sung khoản 13 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023).
Lưu ý: Đối với nhóm đối tượng 7, nếu chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân mới thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đối với nhóm đối tượng 2 và 3, tuỳ thuộc vào điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định việc hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho 02 nhóm đối tượng này.
Về điều kiện mua nhà ở xã hội: Các đối tượng được mua nhà ở xã hội khi đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Điều kiện về nhà ở
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Điều 32 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, điều kiện về nhà ở để được mua nhà ở xã hội như sau:
Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội xác nhận theo quy định tại khoản này (Điều 32 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP).
Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người quy định tại khoản này được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại khoản này (Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Ngoài các quy định trên, nhằm thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Thái Nguyên, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 08/2025/NĐ-CP ngày 10/9/2025 quy định chi tiết về trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định đã quy định mở rộng hơn về điều kiện về nhà ở đối với các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 (quy định thêm các trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc vẫn được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội):
“1. Trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở đã có nhà ở sở hữu của mình trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nhưng cách xa địa điểm làm việc từ 30 km trở lên thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội và chỉ được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khoảng cách đến địa điểm làm việc gần hơn so với khoảng cách từ nhà ở thuộc sở hữu của người đó đến địa điểm làm việc.
2. Việc xác định khoảng cách theo quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng chiều dài tuyến giao thông đường bộ có lộ trình ngắn nhất do đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội kê khai, cam kết và chịu trách nhiệm.
3. Trường hợp người có từ 02 (hai) nhà ở thuộc sở hữu của mình trở lên thì phải xác định khoảng cách đến nơi làm việc đối với tất cả nhà ở đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều này.”
Đây là một quy định nhân văn nhằm hỗ trợ các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội có sự thay đổi về nơi làm việc khi thực hiện sáp nhập tỉnh và thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp.
Điều kiện về thu nhập
Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở phải đảm bảo điều kiện về thu nhập được quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số Nghị định số 136/2026/NĐ-CP. Cụ thể:
“a) Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
b) Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
c) Thời gian xác định điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm a, điểm b khoản này là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.”
d) Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.”
Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động phải đảm bảo quy định tại Điều 33 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP). Cụ thể: “Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Công an cấp xã nơi công dân thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại tại thời điểm công dân đề nghị, có trách nhiệm xác nhận các thông tin gồm: Họ, chữ đệm và tên; Ngày, tháng, năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày, tháng, năm cấp thẻ căn cước/căn cước công dân; nơi thường trú/nơi tạm trú/nơi ở hiện tại.
Công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng. Công an cấp xã phối hợp với các cơ quan có liên quan trong việc xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập bình quân hàng tháng của công dân đối với các trường hợp cần thiết.
Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.”
Với đối tượng quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 76 của Luật Nhà ở phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ (Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì áp dụng điều kiện thu nhập theo quy định tại Điều 67 của Nghị định này (Khoản 3 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP). Cụ thể:
Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định, bao gồm cả phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo có điều kiện khó khăn) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận (khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP).
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn (khoản 2 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP) đáp ứng các nội dung:
Người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó đều thuộc đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 2,0 lần tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định, bao gồm cả phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo có điều kiện khó khăn) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận;
Vợ (chồng) của người đứng đơn không thuộc đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật Nhà ở thì có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định, bao gồm cả phụ cấp khu vực tại các địa bàn vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo có điều kiện khó khăn) cộng với mức lương quy định tại điểm a khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP) này được cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp vợ (chồng) của người đứng đơn thuộc đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở trong trường hợp không có Hợp đồng lao động thì thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định số 136/2026/NĐ-CP).
Về trình tự, thủ tục đề nghị mua nhà ở xã hội
Thứ nhất, về thành phần hồ sơ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Thành phần hồ sơ tại thời điểm tháng 4 năm 2026 bao gồm các nội dung:
1. Đơn mua nhà ở xã hội (mẫu đơn hiện nay được quy định tại Phụ lục kèm theo Nghị định số 136/2026/NĐ-CP).
2. Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội
Đối tượng thuộc khoản 1 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023: giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh người có công với cách mạng hoặc bản sao có chứng thực giấy chứng nhận thân nhân liệt sỹ theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
Đối tượng thuộc khoản 2, 3, 4 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023: giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định (khoản 3 Điều 8 Thông tư số 05/2024/TT-BXD).
Đối tượng thuộc khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023: giấy tờ chứng minh theo quy định của Bộ Công an (Thông tư số 56/2024/TT-BCA ngày 05/11/2024 của Bộ trưởng Bộ Công an) và Bộ Quốc phòng (Thông tư số 94/2024/TT-BQP ngày 11/11/2024 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng).
Đối tượng thuộc các khoản 5, 6, 8 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023, trừ đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương hưu do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả sẽ sử dụng mẫu 01a tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 32/2025/TT-BXD được sửa đổi một số nội dung biểu mẫu tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 08/2026/TT-BXD (mẫu này thay thế cho mẫu số 01 tại Phục lục số 01 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD).
Đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023 không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương hưu do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả áp dụng Mẫu số 05 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 08/2026/TT-BXD.
Đối tượng thuộc các quy định tại các khoản 9, 10 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023 sử dụng mẫu số 01 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 08/2026/TT-BXD.
3. Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở
Theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở như sau: Đối với lực lượng vũ trang nhân dân chưa có nhà ở sẽ thực hiện theo mẫu số 02 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 08/2026/TT-BXD (thay thế cho mẫu 02 tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD). Đối với lực lượng vũ trang nhân dân đã có nhà ở sẽ thực hiện theo mẫu số 03 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD (thay thế cho mẫu 03 tại Thông tư số 05/2024/TT-BXD).
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó cũng phải kê khai mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở theo Mẫu số 02.
Ngoài ra, đối với các trường hợp thuộc đối tượng được quy định tại Điều 2 Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên, phải có căn cứ chứng minh thuộc trường hợp tại điều 3 Quyết định số 08/2025/QĐ-UBND “Trường hợp đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở đã có nhà ở sở hữu của mình trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nhưng cách xa địa điểm làm việc từ 30 km trở lên thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội và chỉ được mua, thuê mua nhà ở xã hội có khoảng cách đến địa điểm làm việc gần hơn so với khoảng cách từ nhà ở thuộc sở hữu của người đó đến địa điểm làm việc”.
Nội dung này được Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên hướng dẫn cách tính tại công văn số 2330/SXD-QLN&HTKT ngày 06/4/2026 hướng dẫn về quy định trường hợp người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
4. Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập
Đối với đối tượng thuộc các khoản 5, 6, 8 Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023 nội dung này đã có trong giấy tờ chứng minh đối tượng được mua nhà ở xã hội không cần giấy riêng để chứng minh đủ điều kiện nữa. Đối tượng thuộc khoản 7 Luật Nhà ở năm 2023 áp dụng mẫu số 04 tại Phụ lục kèm theo Thông tư số 32/2025/TT-BXD được sửa đổi một số nội dung biểu mẫu tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 08/2026/TT-BXD.
Thứ hai, về trình tự, thủ tục mua nhà ở xã hội: Trình tự thủ tục mua nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP gồm 5 bước như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội trực tiếp cho chủ đầu tư dự án.
Bước 2. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ
Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký, chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ, tiến hành đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện, mẫu giấy tờ theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an để lập Danh sách những đối tượng được mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.
Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội đã nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư nhưng không còn quỹ nhà để giải quyết: Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua nhà ở xã hội mà người đăng ký đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác.
Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng theo quy định) thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.
Trong quá trình nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm niêm yết công khai Danh sách căn hộ đã bán (đã ký Hợp đồng), Danh sách căn hộ còn lại tại nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân có nhu cầu biết và đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án.
Bước 3. Gửi danh sách mua nhà ở xã hội lên Sở Xây dựng
Chủ đầu tư gửi danh sách các đối tượng dự kiến được mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về Sở Xây dựng tại nơi có dự án để loại trừ các trường hợp không đủ điều kiện mua.
Sở Xây dựng sẽ gửi lại văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên những người không đủ điều kiện trong Danh sách được mua nhà ở xã hội. Nếu sau 20 ngày kể từ khi nhận được Danh sách mà Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư sẽ thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội để lên thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.
Trường hợp người có nhu cầu dù đủ điều kiện và được đưa vào danh sách được mua nhà ở xã hội nhưng lại không còn nhu cầu mua nữa thì chủ đầu tư trả lại hồ sơ cho người đã nộp hồ sơ.
Bước 4. Ký kết hợp đồng
Bên mua thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất theo thỏa thuận.
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đủ điều kiện được bán và giá bán đã được phê duyệt theo quy định.
Bước 5. Công bố danh sách những người được mua nhà
Sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư lập Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ gia đình) đã được mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng trong thời hạn 30 ngày. Sở Xây dựng cập nhật Danh sách những người được mua nhà ở xã hội lên Trang Thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
Sở Xây dựng gửi danh sách những người được mua nhà ở xã hội về Bộ Xây dựng.
Chủ đầu tư công bố công khai danh sách các đối tượng được mua nhà ở xã hội tại trụ sở làm việc và sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang Thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).
Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được thực hiện theo pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở và được ghi rõ trong Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, bao gồm các nội dung sau: Được quyền chấm dứt Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong Hợp đồng đã ký kết; Phải thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đã ký kết và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trong trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư; Bên mua, thuê mua, thuê phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người mua nhà ở xã hội có quyền bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể:
Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế (điểm d, đ khoản 1).
Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (điểm e khoản 1). Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Có thể thấy dù các quy định pháp luật quy định về mua nhà ở xã hội đã khá cụ thể, đối tượng được mua nhà ở xã hội thường xuyên được mở rộng để phù hợp hơn với nhu cầu xã hội. Tuy nhiên, các nội dung quy định tại nhiều văn bản nên việc tìm hiểu các quy định pháp luật về nhà ở xã hội tương đối khó khăn; việc xin xác nhận các các giấy tờ hồ sơ chuẩn bị để đề nghị mua nhà ở xã hội còn khá phức tạp; đồng thời số lượng dự án nhà ở xã hội hiện nay còn hạn chế chưa đáp ứng được so với nhu cầu của xã hội.
Trong thời gian tới, Đảng và Nhà nước cần đẩy mạnh triển khai các cơ chế để tháo gỡ các khó khăn vướng mắc nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu đơn giản hóa các quy trình thủ tục, hồ sơ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người lao động Việt Nam có thể đạt được mục tiêu an cư lạc nghiệp của mình./.