Giải pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản
- Thứ tư - 26/01/2022 21:36
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Mới đây, Bộ Tài chính có Công văn số 438/BTC-VP đề nghị Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phối hợp nhằm chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Văn bản của Bộ Tài chính còn hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.
Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo Cơ quan Công an các địa phương phối hợp với các Cục Thuế để điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Bộ Tài chính đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp với Cục Thuế địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định pháp luật, tránh thất thu ngân sách. Đồng thời, giao Tổng cục Thuế chỉ đạo các Cục Thuế địa phương chủ động phối hợp Cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Trước đó, ngày 15/12/2021, Bộ Tài chính cũng đã có Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 thì các giao dịch có tính chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn) bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đối với hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng mà việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai).
Đối với nhà ở, Luật Nhà ở quy định các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, mà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản). Và, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản cũng không buộc phải công chứng (Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 01/3/2022).
Do vậy, để chống thất thu thuế đối với các hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản cần có giải pháp đồng bộ nhằm tuyên truyền, giải thích, hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản thực hiện đúng các quy định pháp luật trong việc kê khai đúng giá trị mua bán bất động sản trong các hợp đồng, giao dịch chuyển quyền bất động sản, kể cả hợp đồng được tiến hành công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng và hợp đồng kinh doanh bất động sản không qua thủ tục công chứng.
Đặc biệt, cần tổ chức thực hiện nghiêm quy định của pháp luật trong giai đoạn công chứng các hợp đồng, giao dịch và giai đoạn thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong giai đoạn công chứng, các công chứng viên cần phát huy cao đạo đức nghề nghiệp, có nghiệp vụ công chứng vững vàng để nhận diện những trường hợp giao kết hợp đồng có dấu hiệu kê khai giá không trung thực hoặc những giao dịch chuyển nhượng bất động sản được che đậy bằng hình thức ủy quyền để trốn thuế. Trong giai đoạn thu thuế chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế triển khai có hiệu quả các nghiệp vụ, giải pháp chống thất thu thuế được quy định tại Luật Quản lý thuế năm 2019, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế; Thông tư số 31/2021/TT-BTC ngày 17 tháng 5 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định về áp dụng quản lý rủi ro trong quản lý thuế..Cơ quan thuế, các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cũng cần tăng cường khuyến cáo cá nhân, tổ chức khi giao dịch phải sử dụng hợp đồng chuyển nhượng ghi đúng giá trị thực tế chuyển nhượng giữa hai bên. Hai bên không được thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế nhằm làm giảm số thuế phải nộp.
Từ thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản cần phải có sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng để phòng ngừa, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Bên cạnh đó cũng cần tăng cường sự tuyên truyền, hướng dẫn, giải thích pháp luật về thuế cho người dân để thực hiện tốt các quy định pháp luật về thuế, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước./.
Bộ Tài chính đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp với Cục Thuế địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định pháp luật, tránh thất thu ngân sách. Đồng thời, giao Tổng cục Thuế chỉ đạo các Cục Thuế địa phương chủ động phối hợp Cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Trước đó, ngày 15/12/2021, Bộ Tài chính cũng đã có Công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 thì các giao dịch có tính chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn) bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đối với hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng mà việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai).
Đối với nhà ở, Luật Nhà ở quy định các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, mà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên (Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản). Và, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản cũng không buộc phải công chứng (Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 01/3/2022).
Do vậy, để chống thất thu thuế đối với các hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản cần có giải pháp đồng bộ nhằm tuyên truyền, giải thích, hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản thực hiện đúng các quy định pháp luật trong việc kê khai đúng giá trị mua bán bất động sản trong các hợp đồng, giao dịch chuyển quyền bất động sản, kể cả hợp đồng được tiến hành công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng và hợp đồng kinh doanh bất động sản không qua thủ tục công chứng.
Đặc biệt, cần tổ chức thực hiện nghiêm quy định của pháp luật trong giai đoạn công chứng các hợp đồng, giao dịch và giai đoạn thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong giai đoạn công chứng, các công chứng viên cần phát huy cao đạo đức nghề nghiệp, có nghiệp vụ công chứng vững vàng để nhận diện những trường hợp giao kết hợp đồng có dấu hiệu kê khai giá không trung thực hoặc những giao dịch chuyển nhượng bất động sản được che đậy bằng hình thức ủy quyền để trốn thuế. Trong giai đoạn thu thuế chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế triển khai có hiệu quả các nghiệp vụ, giải pháp chống thất thu thuế được quy định tại Luật Quản lý thuế năm 2019, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế; Thông tư số 31/2021/TT-BTC ngày 17 tháng 5 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định về áp dụng quản lý rủi ro trong quản lý thuế..Cơ quan thuế, các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cũng cần tăng cường khuyến cáo cá nhân, tổ chức khi giao dịch phải sử dụng hợp đồng chuyển nhượng ghi đúng giá trị thực tế chuyển nhượng giữa hai bên. Hai bên không được thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế nhằm làm giảm số thuế phải nộp.
Từ thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản cần phải có sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng để phòng ngừa, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Bên cạnh đó cũng cần tăng cường sự tuyên truyền, hướng dẫn, giải thích pháp luật về thuế cho người dân để thực hiện tốt các quy định pháp luật về thuế, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước./.